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マンション購入を考えるとき、やはり最も重要なのが情報収集。
当然、いい物件情報を集めたいと思うものの、どこから手を付けていいかわからない……。マンション購入に慣れていないときによくあるのがこうした “マンション情報探しあるある”です。
「とりあえず、手あたり次第不動産サイトやSNSから集めればいいんでしょ？」。いいえ、それだと手間暇も時間もかかるばかり。数うって当たる戦法なんて、マンション探しではナンセンスなのです。
そこで今回は、昨年に東京都内でマンション購入をした実際のケースをもとに、おすすめのマンション情報収集術をご紹介していきましょう。
こんにちは。私は、平日は会社員、副業でライターをしています。私自身が昨年、東京都内にマンションを購入し、そのときの方法をぜひシェアしたかったので、この場を借りて原稿を出すことにしました。
さて、世の中にはマンション情報なんてごまんとあるもの。その中からいい情報を不便なく探し出したいと思ったら、まず手を付けるべきは大手不動産ポータルサイトです。
私が最初に見たのは、SUUMO（スーモ）さんでした。どうしてまず大手をあたっていくのか？
一番の魅力は、掲載情報数が多いことです。さらに大手サイトは検索機能がしっかりしていることが多いので、希望沿線、価格、間取り、入居条件など、条件を最初から細かく絞り込んで探すこともできます。
つまり、最初から自分の理想の条件に近い物件情報にアプローチしやすいのですね。
ただし、ひとつだけ注意が必要。大手の物件情報には、その物件の「評価」が掲載されていません。実は、この「評価」というキーワードがマンション購入時にお得か否かを分けるのです。
不動産情報における「評価」とは、一言で言えば、「その物件は将来的にも価値があり続けるかどうか」ということ。不動産は常に価格変動の波にさらされている資産です。
マンション周辺の地域にある災害時のリスク、治安はどうか、学校などの施設が近くにあるかどうかなど、周辺環境によって評価は変わってくるのです。
大手ポータルサイトである程度情報を絞り込んだら、次に閲覧したいのはユーザー発信型の口コミ掲示板です。おすすめは「マンションコミュ二ティー」という、マンション購入検討者を応援する掲示板。ざっくり言うと、２ちゃんねるの不動産バージョンのようなものです。
ここでは実際の物件内容や検討スレッドなどを見たり、気になることを書き込むなどして、他の購入検討者の人たちと意見交換が可能。
ユーザー主体の掲示板ですから、いわゆる“忖度”された情報ではありません。ユーザーが「どうしてこの物件を選んだのか」の理由や、逆に「選ばないほうがいい理由」もズバッと語ってくれています。
探してみると、ポジティブ情報だけでなく、ネガティブ情報もしっかりわかって、リアルなマンションの実態が見えてきます。特に人気物件・大規模物件の口コミ数はかなり多いので、そういう物件を探している人は一読するだけでも大変なほど。
とはいえ、あくまで口コミですので、評価する人（書いている人）のバイアスが多少はかかってきます。偏った見方の口コミや誤った情報もないとは限らないので、信頼できる情報かどうかは自分で見極めなくてはいけません。
口コミ掲示板でもある程度、候補物件を絞り込んだら、最後に大きなチェックをひとつ忘れないでください。それは、「将来に売却・貸出する視点」でマンション情報を見ることです。
「マンションを買ったらもう引っ越したりしない！」なんて思っているかもしれません。今はそうかもしれませんが、将来100％引っ越さないなんて断言できませんよね？
人生、長く生きていれば何が起きるかわからないもの。転勤、離婚、別居、死別、子供のいじめ、ご近所トラブル……ほかにも子供が成人し夫婦だけで過ごすようになってからのサイズダウンなど、いろんなライフステージの変化が出てくるものです。
マンションは、一生に一度の買い物ではありません。常に売買や貸出しの可能性があるのです。つまり、将来売却や貸出しする視点で物件をチェックすることも忘れてはいけないのです。
売却か貸出しを選択するとき、もしも資産価値が低いマンションだったら、売却しても貸出してもローン返済が残る危険性があるのです。逆に資産価値が高いマンションならば、利益が発生することもあります。
次の図を見てください。これは新築マンション購入し、10年後に売却した例です。
▼10年後、売却例(金利:0.75、頭金:0)
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借入額：5,000万円 − ローン返済額：1,300万円 ＝ ローン残高：3,700万円
» 資産価値の高いマンションの場合
売却額(売上)：4,500万円 − ローン残高(負債)3,700万円 = 800万円(含み益)
» 資産価値の低いマンションの場合
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売却額(売上)：3,600万円 − ローン残高(負債)3,700万円 = ▲100万円(含み益)
資産価値が高いマンションなら800万円もの売却益が出ることもあれば、資産価値が低い場合は100万円の売却損が出てしまうこともあるのです……。
そこで、第三の矢を用意することが必要なのです。私がたどりついたのは、「住まいサーフィン」というサイトでした。
「住まいサーフィン」は、従来、プロの不動産業者、富裕層、法人向けに提供していた不動産情報を個人に提供している情報サイトです。 大手不動産ポータルサイトだと、サイトに出向している広告主が扱う物件などには、あまりネガティブなことは書けません。
でも「住まいサーフィン」は広告主による出稿内容の制限がないので、独自視点によるリアルな物件評価が可能なのです。
では、どんな情報を見ることができるのでしょうか？
❶実販売価格
マンションの価格表を基に、最低価格と最高価格を表示。
❷新築時価格表㎡単価
マンションの価格表を基に、全住戸を平均し㎡単価に均した値。
※例：50㎡・5,000万 ⇒ 100万円 / ㎡
❸沖式新築時価㎡単価
住まいサーフィンが独自に算出している推定値。
立地、売主、総戸数などのマンション概要データと近隣事例を元に算出し、マンションの全住戸を平均し㎡単価に均した適正相場価格を推定。
❹㎡価格差
❷新築時価格表㎡単価 － ➌沖式新築時価㎡単価 ＝ ❹割安 or 割高
上記計算式にて算出した値。割安 or 割高を手軽に把握出来ます。
➌の弊社推定相場より、❷実際の販売価格が安ければ、割安となり非常にお得な物件と判断できます。
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❺儲かる確率
該当物件が何％の確率で、含み益が生まれるかを示した値。
過去からの市場情報から算出した統計情報を元に独自ロジックより算出
驚くのが、この情報を「住まいサーフィン」に無料会員登録するだけで、見放題であること。これならば、自分が納得いくまでとことんいろんな物件を比較できますよね。
大手不動産ポータルサイトでマンションの概要をリサーチしたり絞り込んだりして、口コミサイトで実態をチェック。
第三の矢となる「住まいサーフィン」で、プロによる第三者評価で将来性を確認。
このホップ・ステップ・ジャンプの3ステップが、今回実際に私が使って「すごい！」と感じ、シェアしたかった情報収集術なのです。
ちなみに「住まいサーフィン」からモデルルーム予約したら、物件の部屋単位での評価レポートがもらえました。
気になるマンションを見つけて終わりではなく、そのマンションの中でお得な部屋がどこかが分かる為、私も徹底活用したレポートなので、気になる方はマンション購入前にぜひ持っておくといいですよ！
【注意事項】
「住戸比較レポート」（以下、本レポート）の提供は、住まいサーフィン（以下、当サイト）掲載の一部の新築物件に限ります。
本レポートは、当サイト会員限定サービスです。
本レポートの申請は、申請されるユーザー様ご自身が、当サイトよりモデルルームの見学予約をして、実際に見学に行った物件に限ります。レポート申請時に専用フォームより、モデルルーム来場のエビデンスをご提供いただく必要がございます。
本レポートは申請いただいても、提供できない場合がございます。あらかじめご了承下さい。
本レポートに関する、専用フォームからの申請・作成可否のお問い合わせ以外は、一切受け付けておりません。
本レポートの提供を予告なく中止・終了する場合があります。あらかじめご了承下さい。
本ページ、ならびに、本レポートの内容は、予告なく変更する場合があります。あらかじめご了承下さい。
本レポート記載の物件概要は、弊社独自に収集しております。詳細につきましては、公式ページ又は販売会社にご確認下さい。
本レポートに記載されているデータは、将来の収益を保証するものではございません。
本レポート記載の内容は、表紙記載の日付時点にて、現在当社が知りうる限りの情報を用いて作成したものであり、その後の法令などの改正、マーケットの変動、その他事情により変動することがあります。
本レポートは不動産鑑定評価書に代わるものではありません。
不動産の購入は預貯金とは異なり、購入金額が将来にわたり保証されるものではありません。
本レポートは当社より直接配布された方に対してのみ開示されるものとし、書面による許諾なく如何なる第三者への開示、公開を禁じます。
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