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新築マンションを購入する際、誰もが抱えやすい不安があります。それは、「自分が選ぼうとしている物件には、資産性があるのか？ 将来的に損をしないのか？」ということ。
不動産ポータルサイトやモデルルームで良さそうな物件を見つけても、あと一歩踏み込めない……。
正しい情報を知ろうとしても、誰が教えてくれるのか……。
マンションの売主が口をそろえて言う「私たちは良質の情報を持っており、取り扱う物件はすべて資産性が高い」との建前を真に受けるのも抵抗があるものです。
資産性の高い物件は、はたしてどうすれば見つけられるのか。今回はその悩みに応えるノウハウをお伝えしていきます。
「不動産を購入するとき、将来のさまざまなリスクを理解しなくてはならない」。これは不動産購入前に、私たちが理解しておかなくてはいけない大前提です。
リスクというのは、例えば結婚、離婚、死別、転勤、海外赴任、介護による転居といった、人生イベントや、ローン返済という支払い計画に関するものです。
購入したマンションに住み続けることができなくなり、マンションを売却しなくてはならなくなったときでも、当然ながらローンの残債は存在したままです。この残債よりも売却額が少ないと、その差引残高がそのまま自分の債権となってしまいます。
マンションを貸し出したとしても、貸出額が毎月の住宅ローン支払いを下回れば、すなわち自分の持ち出しとなってしまいます。つまり、手放す事を想定するうえでマンションの不動産価格の下落は、将来的な死活問題と直結するので侮ることはできないのです。
このリスクを回避するためには、やはり資産性の高いマンションを購入しておくことにつきます。売却するにせよ貸出するにせよ、資産性が保てていればいるほど、手放すときに住宅ローン残高を下回る可能性が低くなるからです。
「このマンションに住みたい！ どうせ不動産投資とか考えてないし、自分たちが気に入ったところに住むのが一番でしょ！」
このように安易に決めてしまうと、将来リスクを回避できなくなりかねません。やはり新築マンション購入時には、資産性をしっかりと考えたいものです。
でも、どうすればリスク回避ができる資産性の高い新築マンションと出会えるのでしょうか？
実はそのカギを握るのが、マンションの価格を決定づけるロジックです。これを知っているのと知らないのとでは、物件選びに雲泥の差が出ると言っても過言ではないのです。
マンションの価格を決定づけるロジックとは、言い換えると、狙っているマンションが適正価格で販売されているのかどうかを評価することだとも言えます。適正価格で販売されていれば、資産性を見極めやすくなるのです。
でも、不動産価格はいったいどのように決められているのか……？ 不動産業界内では、新築マンション、中古マンション、賃貸マンションそれぞれ、次のような考え方に基づいて値付けされています。
新築マンションの場合は、デベロッパーが独自に値付けしています。建築コストと周辺の相場、眺望、向き、広さ、階数といった条件に加え、自社方針・利益とのバランスが重要視された値付けになっています。
デベロッパーの経験や企業体制、企業方針等、マンションの立地条件等以外の企業内部的な要因も価格に大きく関わっているため、実際の相場より安い、高いなど歪み（値付けミス）も起こりやすいと言われています。また、一度開示した価格は簡単に変更ができず、値引きは考えられても、値上げはおとり広告になるためできないという価格特徴があります。
中古マンションの場合は、基本的にはマンションを購入した個人です。もちろん、実際に売れる価格（成約価格）については、周辺相場とマンションの状態（立地、築年数、向き、階数、眺望、広さ、修繕）によって適正価格帯が絞られてきますので、個人の意向が自由に反映できるわけではありません。言い換えると、市場がおおむね価格を決定していく仕組みだとも言えます。
新築時から好立地で人気があるマンションであれば、住みたい人が多くなります。つまり将来売却時にも住みたい人が多いことが予想でき、買い手が見つかりやすいわけです。
このようなマンションは高値で取引ができる可能性が高く、資産性が高いと言えます。
個人所有のマンションを他者に貸出す場合は、購入した個人が自由に値付けを行うことができます。しかし、自由だからと言って、立地条件などを無視した高額な賃貸料を設定すれば、当然、借り手が現れないリスクもあります。中古マンションと同様、実際の賃料は、周辺相場とマンションの状態（立地、築年数、向き、階数、眺望、広さ、修繕）の影響を強く受けていきます。
好立地で人気があるマンションであれば、高値で貸出しでき借り手が見つかりやすいのは言わずもがな。これも資産性が高いマンションである証明になります。
新築マンション、中古マンション、賃貸マンションそれぞれの値付け方法を見ると、意外にも新築マンションの価格決定要因が市場特性だけでないことがわかってきます。中古、賃貸の場合は市場原理が強く働いていますが、新築の場合はデベロッパーなどの企業の介在要因が大きいのです。
逆を言えば、新築マンションは値付けミスが起こりやすいことから、資産性が高いマンションを購入できるチャンスが多いとわかるでしょう。
新築マンションを購入する際、正しい評価額を知る方法として、不動産業界の中でも話題を呼んでいるのが「住まいサーフィン」を運営しているスタイルアクト社の提供レポートです。
スタイルアクト社は、新築マンションにおいて独自の指標を用い、「損をしない高精度の情報」を提供していることで、不動産に強い人ならば知る人ぞ知る会社。同社が独自調査に基づき、住戸比較レポートを提供しているというので、その一例を少し覗いてみましょう。
今回チェックしたのは、東京23区内にある総戸数200を超える大規模マンション「R」のレポートです。
「R」は、最寄駅から多少の距離はあるものの、キッズルームも完備された人気のファミリータイプ。レポートで紹介されているのは、階数・分譲金額・面積などの要素から独自計算した「R」内各住戸の割安度・割安額に関する比較結果と値上がり率です。
レポートが算出した結果によると、「R」の10年後の値上がり率は+3.4%！
つまり、5000万円で購入した物件だとしたら、5,175万円まで値上がりが予想されているという結果がわかるのです。
また割安度が最も高い部屋では、分譲金額3980万円のところ、700 万円も割安（割安度17.6％で、本来販売されるべき価格は、推定4680万円）であるという計算結果も出ています。
逆に、同じマンションでも別の部屋では割高になっている例もあり、残念ながらその部屋では分譲価格5,700万円で、－320万円も割高（割安度▲5.6％で、本来販売されるべき価格は、推定5380万円）という結果に。 目の前に川があり眺望のいい棟に比べ、やや見晴らしが劣る棟は割安な設定になっているなどの理由はありますが、同じマンションなのに、最割安と最割高の差を比べると、金額にしてなんと1020万円にもなるというから驚かされます。
このレポートから、将来値上がる可能性を考慮したマンション購入をするためには、購入するマンションを決めるだけでなく部屋ごとの値付けミスを丸裸にし、お得部屋を探し出すことが大事だとわかります。
「そんなすごいレポート、一般人が手に入れることなんてできるの？ 高いんじゃないの？」とお考えかもしれませんが、どうぞご安心を！ 「住まいサーフィン」の住戸比較レポートは実質無料で手に入れることができるんです。
儲かる確率とは、新築分譲されている物件と、その周辺地域で1993年以降に分譲され、中古流通している不動産データを解析し統計処理を加えたデータを比準し、抽出した資産価値の高い事例との類似度合いを算出したものであり、周辺物件に比して資産価値が高いことを保証するものではありません。
沖式新築時価とは、1993年以降に分譲され、中古流通している不動産データを解析し、統計処理を加えたデータを比準し、中古流通している物件を独自のロジックを用いて疑似新築価格に補正算出したものであり、中古流通している物件の新築価格を示すものではありません。
騰落率とは、新築価格と中古販売価格を比較し、年平均どのくらい値上り値下がりしたかを示す、住まいサーフィン独自の指標となります。過去から現在までの市場情報により算出した統計情報を基に独自ロジックで算出したものであり、新築分譲されている物件の実際の騰落率を保証するものではありません。
利回りとは、推定年間賃料を算出し、推定分譲価格から算出した値であり、物件取得時の利回りを保証するものではありません。 割安度とは、物件の販売価格に対して、弊社独自のロジックにより算出した適正価格を用いて、割安かどうかの割合を算出したものであり、転売する場合の価格を保証するものではありません。
10年後価格とは、様々な統計データを基に独自ロジックを用いて、現時点で想定される将来価格を算出したものとなります。様々な環境変化により大幅に乖離する可能性があり、10年後の価格を保障するものではありません。
【注意事項】
「住戸比較レポート」（以下、本レポート）の提供は、住まいサーフィン（以下、当サイト）掲載の一部の新築物件に限ります。
本レポートは、当サイト会員限定サービスです。
本レポートの申請は、申請されるユーザー様ご自身が、当サイトよりモデルルームの見学予約をして、実際に見学に行った物件に限ります。レポート申請時に専用フォームより、モデルルーム来場のエビデンスをご提供いただく必要がございます。
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本レポートに記載されているデータは、将来の収益を保証するものではございません。
本レポート記載の内容は、表紙記載の日付時点にて、現在当社が知りうる限りの情報を用いて作成したものであり、その後の法令などの改正、マーケットの変動、その他事情により変動することがあります。
本レポートは不動産鑑定評価書に代わるものではありません。
不動産の購入は預貯金とは異なり、購入金額が将来にわたり保証されるものではありません。
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